Існує багато варіантів угод із нерухомістю — купівля-продаж, обмін, оренда, придбання через інвестиції тощо. Договір — головний регулятор відносин у таких питаннях. У межах кожної угоди він має свої особливості й вимоги, які висуває до нього законодавство.
Види договорів у сфері нерухомості:
- Договір купівлі-продажу. Найрозповсюдженіший договір для угод із нерухомістю. Незважаючи на простоту угоди, ВігоЛекс рекомендує обов’язково передбачити в договорі гарантію від продавця, що він є повноправним власником нерухомості, об’єкт не має жодних обтяжень, не є предметом інтересів третіх осіб тощо. За порушення такої гарантії потрібно передбачити штраф. Наприклад, якщо продавець не має прав на об’єкт, він має виплатити вам компенсацію за витрачений час і ресурси.
- Договір обміну. Менш розповсюджений варіант. Його суть аналогічна договору купівлі-продажу, але замість грошей покупець передає продавцю інший об’єкт нерухомості, річ або будь-який інший предмет за домовленістю з продавцем.
- Інвестиційний договір укладають між покупцем і забудовником зазвичай на етапі будівництва об’єкта нерухомості. Забудовнику складно самотужки вкласти достатню суму, щоб покрити вартість робіт. Тому він залучає кошти від осіб, що бажають купити квартиру в майбутньому. В обмін на ці гроші забудовник пізніше передає покупцям квартири. У таких договорах треба звернути увагу на гарантії, які надає забудовник за умови відтермінування введення проєкту в експлуатацію або зміни погодженої площі об’єкта після завершення будівництва, а також на порядок повернення коштів покупцеві у випадку розірвання договору.
- Договір оренди нерухомості. Такі документи бувають дуже різними, але в будь-якому з них необхідно:
- чітко окреслити перелік дій орендаря, які потребують дозволу орендодавця; встановити конкретний розмір платежів за договором, зокрема орендну плату, комунальні й інші платежі;
- передбачити, що розмір таких платежів можна змінити лише за згоди сторін;
- якомога простіше описати порядок прийому і передання помешкання, зокрема перевірку стану нерухомості в обох ситуаціях.
Завжди треба перевіряти, чи є у договорі всі істотні умови: предмет договору, строк і ціна. Без цього угоду з нерухомістю можуть визнати недійсною
Під час укладання будь-якої угоди, що пов’язана з нерухомістю, також важливо враховувати:
- чи співпадає адреса об’єкта у договорі, в реєстрі та в дійсності;
- які суми крім вартості угоди треба внести за договором: платежі за комунальні послуги, за прибирання, за користування спільними територіями, комісія від прибутку, оплата нотаріальних послуг і послуг рієлтора тощо;
- чи прописаний у договорі порядок повернення коштів. Це особливо актуально для інвестиційних договорів і договорів оренди;
- чи передбачено штрафи за порушення умов договору, наприклад за перепланування приміщення чи за пропуск внесення платежів.
Не всі договори з нерухомістю потрібно засвідчувати в нотаріуса, але нотаріальне засвідчення завжди краще за простий підпис
У випадку з нерухомістю треба нотаріально засвідчувати:
- договори купівлі-продажу, обміну, дарування;
- спадкові договори;
- іпотечні договори;
- договори про перехід права власності чи про встановлення режиму спільної часткової власності на земельну ділянку;
- договори про поділ майна;
- договір оренди будівлі або капітальної споруди строком більш ніж на 3 роки;
- договори про управління нерухомістю.
