Договоры в сфере недвижимости

Существует множество вариантов сделок с недвижимостью — купля-продажа, обмен, аренда, приобретение через инвестиции и т.д. Договор — главный регулятор отношений в таких вопросах. Для каждой сделки он имеет свои особенности и требования, которые предъявляет к нему законодательство.

Виды договоров в сфере недвижимости:

  1. Договор купли-продажи. Самый распространенный договор для сделок с недвижимостью. Несмотря на простоту сделки, ВигоЛекс рекомендует обязательно предусмотреть в договоре гарантию от продавца, что он полноправный владелец недвижимости, объект не имеет никаких отягощений, не является предметом интересов третьих лиц и т.д. За нарушение такой гарантии следует предусмотреть штраф. Например, если продавец не имеет прав на объект недвижимости, он должен будет выплатить вам компенсацию за потраченное время и ресурсы.
  2. Договор мены. Менее распространенный вариант. Его суть аналогична договору купли-продажи, однако вместо денег покупатель передает продавцу другой объект недвижимости, вещь или любой другой предмет по договоренности с продавцом.
  3. Инвестиционный договор заключается между покупателем и застройщиком, как правило, на этапе строительства объекта недвижимости. Застройщику сложно самостоятельно вложить достаточную сумму, чтобы покрыть стоимость работ. Поэтому он привлекает средства от лиц, которые хотят купить квартиру в будущем. Взамен на эти деньги застройщик впоследствии передает покупателям квартиры. В таких договорах следует обратить внимание на гарантии, которые предоставляет застройщик при отсрочке сдачи проекта либо изменении согласованной площади объекта после завершения строительства, а также на порядок возврата средств покупателю при расторжении договора.
  4. Договор аренды недвижимости. Такие документы бывают разнообразными, но в любом из них необходимо:
  • четко определить перечень действий арендатора, которые требуют разрешения арендодателя; установить конкретные размеры платежей по договору, включая арендную плату, коммунальные и другие платежи;
  • предусмотреть, что размер таких платежей меняется только по согласию сторон;
  • предельно просто описать порядок приема и сдачи помещения, включая проверку состояния недвижимости в обеих ситуациях.

Всегда нужно проверять, есть ли в договоре все существенные условия: предмет договора, срок и цена. Без этого сделку с недвижимостью могут признать недействительной

При заключении любой сделки, связанной с недвижимостью, также важно учитывать:

  • совпадает ли адрес объекта в договоре, в реестре и в действительности;
  • какие суммы помимо стоимости сделки нужно внести по договору: платежи за коммунальные услуги, за уборку, за пользование общими территориями, комиссия от прибыли, оплата нотариальных услуг и услуг риелтора и т.д.;
  • прописан ли в договоре порядок возврата средств. Это особенно актуально для инвестиционных договоров и договоров аренды;
  • предусмотрены ли штрафы за нарушение условий договора, например за перепланировку помещения или за пропуск внесения платежей.

Не все договоры с недвижимостью нужно заверять у нотариуса, но нотариальное заверение всегда лучше простой подписи

В случае с недвижимостью следует нотариально заверять:

  • договоры купли-продажи, мены, дарения;
  • наследственные договоры;
  • ипотечные договоры;
  • договоры о переходе права собственности или об установлении режима общей частичной собственности на земельный участок;
  • договоры о разделе имущества;
  • договор аренды здания или капитального сооружения сроком более чем на 3 года;
  • договоры об управлении недвижимостью.
12.2 1

Получить консультацию