Инвестиционные договоры

Как связаны инвестиционные договоры и недвижимость?

Связь очевидная — льготный налоговый режим для застройщиков, в частности для доходов институтов совместного инвестирования и операций по продаже деривативов за денежные средства. А значит, вместо заключения обычных договоров купли-продажи и уплаты налога на прибыль и НДС застройщикам выгоднее продавать квартиры по инвестиционным договорам.

Какие бывают инвестиционные договоры для недвижимости?

Законодательство Украины не устанавливает единого формата инвестиционного договора, но прописывает механизмы, которые можно использовать для инвестирования и финансирования строительства жилой недвижимости за счет средств физических и юридических лиц. Таких механизмов три:

• фонды финансирования строительства;
• институты совместного инвестирования;
• эмиссия целевых облигаций предприятий.

Сделка через фонд финансирования строительства

Создается фонд, который связывает покупателей (инвесторов) и застройщика. Покупатели заключают с фондом инвестиционный договор, согласно которому они вносят в фонд деньги, а фонд обязуется организовать строительство жилой недвижимости и передать покупателю права на нее по окончании работ. В то же время фонд заключает с застройщиком договор на возведение объекта недвижимости за счет вкладов покупателей.

Сделка через институт совместного финансирования

В ее основе лежит купля-продажа имущественных прав на приобретение недвижимости. Создается институт совместного финансирования (ИСИ), который получает от инвесторов начальный капитал и подписывает с застройщиком инвестиционный договор, согласно которому ИСИ поэтапно финансирует строительство, а после сдачи объекта получает имущественные права на недвижимость.

С другой стороны, ИСИ заключает договоры с покупателями, согласно которым последние передают ИСИ часть стоимости объектов, а ИСИ обязуется после окончания строительства подписать с покупателями договоры купли-продажи недвижимости.

Сделка через выпуск облигаций

Отношения между покупателями и застройщиком строятся через посредника — торговца ценными бумагами. Застройщик выпускает ценные бумаги, которые обеспечены правами на будущую недвижимость. Затем с помощью посредника он продает бумаги покупателям, а взамен получает средства для строительства недвижимости. Дополнительно стороны подписывают договор резервирования объекта. В определенный момент покупатели предъявляют купленные облигации к востребованию, а взамен получают права собственности на недвижимость.

В инвестиционных договорах нужно обращать внимание на такие условия:

• по какому праву застройщик использует земельный участок, на котором строит недвижимость, подходит ли целевое назначение участка для постройки недвижимости, не имеет ли участок отягощений и т.д.;
• являются ли компания-застройщик и фонд/ИСИ/посредник связанными лицами, имеют ли они одного или связанных учредителей и т.д.;
• какой срок сдачи объекта недвижимости и какую ответственность несет застройщик или фонд/ИСИ/посредник, если срок будет нарушен (полная компенсация вкладов, уплата штрафа и т.д.);
• за какие действия покупатель несет ответственность и какого она рода;
• имеет ли застройщик или фонд/ИСИ/посредник право менять условия договора и площадь покупаемой недвижимости, требовать от покупателя доплату при изменении площади объекта и т.д.;
• какие сроки внесения платежей установлены для покупателей и какие последствия имеет пропуск этих сроков.

Команда ВигоЛекс будет рада проконсультировать вас насчет всех каверзных условий инвестиционных договоров.