Останнім часом цей тип договорів набув широкого розповсюдження.
Інвестиційний договір укладають між покупцем і забудовником, зазвичай на етапі будівництва об’єкта нерухомості. Щоб забудовник міг покрити вартість робіт, він залучає кошти від осіб, які хочуть придбати нерухомість у майбутньому
Як пов’язані інвестиційні договори й нерухомість?
Зв’язок очевидний — пільговий податковий режим для забудовників, зокрема для доходів інститутів спільного інвестування і операцій з продажу деривативів за грошові кошти. А отже, замість укладення звичайних договорів купівлі-продажу й сплати податку на прибуток і ПДВ забудовникам вигідніше продавати квартири за інвестиційними договорами.
Які бувають інвестиційні договори щодо нерухомості?
Законодавство України не встановлює єдиного формату інвестиційного договору, але прописує механізми, які можна використовувати для інвестування і фінансування будівництва житлової нерухомості за рахунок коштів фізичних і юридичних осіб. Таких механізмів три:
- фонди фінансування будівництва;
- інститути спільного інвестування;
- емісія цільових облігацій підприємства.
Угода через фонд фінансування будівництва
Створюється фонд, який пов’язує покупців (інвесторів) і забудовника. Покупці укладають із фондом інвестиційний договір, згідно якого вони вносять у фонд гроші, а фонд зобов’язується організувати будівництво житлової нерухомості і передати покупцеві права на неї після завершення робіт. Одночасно фонд укладає із забудовником договір на будівництво об’єкта нерухомості за рахунок вкладень покупців.
Угода через інститут спільного фінансування
В її основі лежить купівля-продаж майнових прав на придбання нерухомості. Створюється інститут спільного фінансування (ІСІ), який отримує від інвесторів початковий капітал і підписує із забудовником інвестиційний договір, згідно якого ІСІ поетапно фінансує будівництво, а після здавання об’єкта отримує майнові права на нерухомість.
З іншого боку, ІСІ укладає договори з покупцями, згідно яких останні передають ІСІ частину вартості об’єктів, а ІСІ зобов’язується після завершення будівництва підписати з покупцями договори купівлі-продажу нерухомості.
Угода через випуск облігацій
Відносини між покупцями і забудовником будуються через посередника — торговця цінними паперами. Забудовник випускає цінні папери, що забезпечені правами на майбутню нерухомість. Потім за допомоги посередника він продає папери покупцям, а в обмін на це отримує кошти для будівництва нерухомості. Додатково сторони підписують договір резервування об’єкта. У певний момент покупці пред’являють придбані облігації до погашення, а в обмін на це отримують права власності на нерухомість.
У інвестиційних договорах треба звертати увагу на такі умови:
- за яким правом забудовник використовує земельну ділянку, де будує нерухомість, чи підходить цільове призначення ділянки для будівництва нерухомості, чи не має ділянка обтяжень тощо;
- чи є компанія-забудовник і фонд/ІСІ/посередник пов’язаними особами, чи мають вони одного або пов’язаних засновників тощо;
- який строк введення в експлуатацію об’єкта нерухомості і яку відповідальність несе забудовник або фонд/ІСІ/посередник, якщо цей строк буде порушено (повна компенсація вкладень, сплата штрафу і т.д.);
- за які дії покупець несе відповідальність і яку конкретно;
- чи має забудовник або фонд/ІСІ/посередник право змінювати умови договору і площу нерухомості, що купується, вимагати від покупця доплату, якщо площа об’єкта зміниться, і т.д.;
- які строки внесення платежів встановлені для покупців і які наслідки має пропуск цих строків.
Команда ВігоЛекс буде рада проконсультувати вас щодо всіх каверзних умов інвестиційних договорів.
Виїзд юриста на укладання договору
- Перевірка редакції договору перед підписанням.
- Звірка всіх даних з оригіналами документів.
- Перевірка документів підписантів.
- Перевірка наявності всіх документів для укладання договору.
- Переговори щодо умов правочину з продавцем/забудовником/нотаріусом.
- Допомога у формуванні оплати / графіку платежів за договором.
- Роз'яснення щодо виконання умов договору.
- Погодження/пояснення наступних кроків, включно з реєстрацією права власності.
- Юридичний супровід підписання договору, присутність юриста під час здійснення правочину.
- Консультація юриста.
- Юридичний аналіз документів.
- Перевірка законності будівництва.
- Правова експертиза договору з продавцем/забудовником.
- Переговори щодо умов і процедури здійснення правочину з продавцем/забудовником/нотаріусом.
- Надання юридичної довідки з описом ризиків.
- Пропозиції змін до договору в інтересах клієнта.
- Консультація юриста.
- Перевірка нерухомості в державних реєстрах (реєстрація прав, заборон, арештів, іпотек).
- Перевірка власників та/або співвласників нерухомості.
- Перевірка повноважень продавця і правовстановлюючих документів на нерухомість.
- Вивчення історії об'єкта, у т.ч. спірності.
- Перевірка інформації про зареєстрованих у квартирі осіб.
- Аналіз договору та інших документів.
- Складання пакета документів для оформлення права власності.
Отримати консультацію
Законодавством України передбачено три види інвестиційних договорів:
- Договір фонду фінансування будівництва;
- Договір спільного інвестування;
- Договір емісії цільових облігацій.
Договір інвестування – це угода, за якою власник бізнесу залучає для його розвитку гроші третіх осіб – інвесторів. Натомість, інвестори отримують привілейоване право на частку в бізнесі або отримання відсотків позики в майбутньому.
З боку бізнесу, інвестиційний договір повинен укладатися відповідною юридичною особою, наприклад інвестиційним фондом.
З боку інвестора, договір може укласти будь-яка особа, якій не заборонено укладати договори відповідно до законодавства.
На даний момент, існує необхідність реєструвати інвестиційний договір спільного фінансування, стороною якого є іноземний інвестор.
За своєю суттю ці договори є практично ідентичними. Різниця між ними полягає в конструкції залучення інвестицій.
Реєструвати інвестиційний договір необхідно в Мінекономрозвитку.