Інвестиційні договори

Останнім часом цей тип договорів набув широкого розповсюдження.

Інвестиційний договір укладають між покупцем і забудовником, зазвичай на етапі будівництва об’єкта нерухомості. Щоб забудовник міг покрити вартість робіт, він залучає кошти від осіб, які хочуть придбати нерухомість у майбутньому

Як пов’язані інвестиційні договори й нерухомість?

Зв’язок очевидний — пільговий податковий режим для забудовників, зокрема для доходів інститутів спільного інвестування і операцій з продажу деривативів за грошові кошти. А отже, замість укладення звичайних договорів купівлі-продажу й сплати податку на прибуток і ПДВ забудовникам вигідніше продавати квартири за інвестиційними договорами.

Які бувають інвестиційні договори щодо нерухомості?

Законодавство України не встановлює єдиного формату інвестиційного договору, але прописує механізми, які можна використовувати для інвестування і фінансування будівництва житлової нерухомості за рахунок коштів фізичних і юридичних осіб. Таких механізмів три:

  • фонди фінансування будівництва;
  • інститути спільного інвестування;
  • емісія цільових облігацій підприємства.

Угода через фонд фінансування будівництва

Створюється фонд, який пов’язує покупців (інвесторів) і забудовника. Покупці укладають із фондом інвестиційний договір, згідно якого вони вносять у фонд гроші, а фонд зобов’язується організувати будівництво житлової нерухомості і передати покупцеві права на неї після завершення робіт. Одночасно фонд укладає із забудовником договір на будівництво об’єкта нерухомості за рахунок вкладень покупців.

Угода через інститут спільного фінансування

В її основі лежить купівля-продаж майнових прав на придбання нерухомості. Створюється інститут спільного фінансування (ІСІ), який отримує від інвесторів початковий капітал і підписує із забудовником інвестиційний договір, згідно якого ІСІ поетапно фінансує будівництво, а після здавання об’єкта отримує майнові права на нерухомість.

З іншого боку, ІСІ укладає договори з покупцями, згідно яких останні передають ІСІ частину вартості об’єктів, а ІСІ зобов’язується після завершення будівництва підписати з покупцями договори купівлі-продажу нерухомості.

Угода через випуск облігацій

Відносини між покупцями і забудовником будуються через посередника — торговця цінними паперами. Забудовник випускає цінні папери, що забезпечені правами на майбутню нерухомість. Потім за допомоги посередника він продає папери покупцям, а в обмін на це отримує кошти для будівництва нерухомості. Додатково сторони підписують договір резервування об’єкта. У певний момент покупці пред’являють придбані облігації до погашення, а в обмін на це отримують права власності на нерухомість.

У інвестиційних договорах треба звертати увагу на такі умови:

  • за яким правом забудовник використовує земельну ділянку, де будує нерухомість, чи підходить цільове призначення ділянки для будівництва нерухомості, чи не має ділянка обтяжень тощо;
  • чи є компанія-забудовник і фонд/ІСІ/посередник пов’язаними особами, чи мають вони одного або пов’язаних засновників тощо;
  • який строк введення в експлуатацію об’єкта нерухомості і яку відповідальність несе забудовник або фонд/ІСІ/посередник, якщо цей строк буде порушено (повна компенсація вкладень, сплата штрафу і т.д.);
  • за які дії покупець несе відповідальність і яку конкретно;
  • чи має забудовник або фонд/ІСІ/посередник право змінювати умови договору і площу нерухомості, що купується, вимагати від покупця доплату, якщо площа об’єкта зміниться, і т.д.;
  • які строки внесення платежів встановлені для покупців і які наслідки має пропуск цих строків.

Команда ВігоЛекс буде рада проконсультувати вас щодо всіх каверзних умов інвестиційних договорів.

12.2.4 1
proffesional
Виїзд юриста
Послуга "офлайн".
Виїзд юриста на укладання договору
2900 грн.
Виїзд юриста
  • Перевірка редакції договору перед підписанням.
  • Звірка всіх даних з оригіналами документів.
  • Перевірка документів підписантів.
  • Перевірка наявності всіх документів для укладання договору.
  • Переговори щодо умов правочину з продавцем/забудовником/нотаріусом.
  • Допомога у формуванні оплати / графіку платежів за договором.
  • Роз'яснення щодо виконання умов договору.
  • Погодження/пояснення наступних кроків, включно з реєстрацією права власності.
  • Юридичний супровід підписання договору, присутність юриста під час здійснення правочину.
proffesional
Первинний ринок
Послуга "онлайн, первинний ринок". Підготовка до укладання договору
5900 грн.
Первинний ринок
  • Консультація юриста.
  • Юридичний аналіз документів.
  • Перевірка законності будівництва.
  • Правова експертиза договору з продавцем/забудовником. 
  • Переговори щодо умов і процедури здійснення правочину з продавцем/забудовником/нотаріусом.
  • Надання юридичної довідки з описом ризиків.
  • Пропозиції змін до договору в інтересах клієнта.
responsibility
Вторинний ринок
Послуга "онлайн, вторинний ринок". Підготовка до укладання договору
5900 грн.
Вторинний ринок
  • Консультація юриста.
  • Перевірка нерухомості в державних реєстрах (реєстрація прав, заборон, арештів, іпотек).
  • Перевірка власників та/або співвласників нерухомості.
  • Перевірка повноважень продавця і правовстановлюючих документів на нерухомість.
  • Вивчення історії об'єкта, у т.ч. спірності.
  • Перевірка інформації про зареєстрованих у квартирі осіб.
  • Аналіз договору та інших документів.
  • Складання пакета документів для оформлення права власності.

Отримати консультацію

    Законодавством України передбачено три види інвестиційних договорів:

    1. Договір фонду фінансування будівництва;
    2. Договір спільного інвестування;
    3. Договір емісії цільових облігацій.

    Договір інвестування – це угода, за якою власник бізнесу залучає для його розвитку гроші третіх осіб – інвесторів. Натомість, інвестори отримують привілейоване право на частку в бізнесі або отримання відсотків позики в майбутньому.

    З боку бізнесу, інвестиційний договір повинен укладатися відповідною юридичною особою, наприклад інвестиційним фондом.

    З боку інвестора, договір може укласти будь-яка особа, якій не заборонено укладати договори відповідно до законодавства.

    На даний момент, існує необхідність реєструвати інвестиційний договір спільного фінансування, стороною якого є іноземний інвестор.

    За своєю суттю ці договори є практично ідентичними. Різниця між ними полягає в конструкції залучення інвестицій.

    Реєструвати інвестиційний договір необхідно в Мінекономрозвитку.

    +38 (068) 520-88-88