Інвестиційні договори

Як пов’язані інвестиційні договори й нерухомість?

Зв’язок очевидний — пільговий податковий режим для забудовників, зокрема для доходів інститутів спільного інвестування і операцій з продажу деривативів за грошові кошти. А отже, замість укладення звичайних договорів купівлі-продажу й сплати податку на прибуток і ПДВ забудовникам вигідніше продавати квартири за інвестиційними договорами.

Які бувають інвестиційні договори щодо нерухомості?

Законодавство України не встановлює єдиного формату інвестиційного договору, але прописує механізми, які можна використовувати для інвестування і фінансування будівництва житлової нерухомості за рахунок коштів фізичних і юридичних осіб. Таких механізмів три:

• фонди фінансування будівництва;
• інститути спільного інвестування;
• емісія цільових облігацій підприємства.

Угода через фонд фінансування будівництва

Створюється фонд, який пов’язує покупців (інвесторів) і забудовника. Покупці укладають із фондом інвестиційний договір, згідно якого вони вносять у фонд гроші, а фонд зобов’язується організувати будівництво житлової нерухомості і передати покупцеві права на неї після завершення робіт. Одночасно фонд укладає із забудовником договір на будівництво об’єкта нерухомості за рахунок вкладень покупців.

Угода через інститут спільного фінансування

В її основі лежить купівля-продаж майнових прав на придбання нерухомості. Створюється інститут спільного фінансування (ІСІ), який отримує від інвесторів початковий капітал і підписує із забудовником інвестиційний договір, згідно якого ІСІ поетапно фінансує будівництво, а після здавання об’єкта отримує майнові права на нерухомість.

З іншого боку, ІСІ укладає договори з покупцями, згідно яких останні передають ІСІ частину вартості об’єктів, а ІСІ зобов’язується після завершення будівництва підписати з покупцями договори купівлі-продажу нерухомості.

Угода через випуск облігацій

Відносини між покупцями і забудовником будуються через посередника — торговця цінними паперами. Забудовник випускає цінні папери, що забезпечені правами на майбутню нерухомість. Потім за допомоги посередника він продає папери покупцям, а в обмін на це отримує кошти для будівництва нерухомості. Додатково сторони підписують договір резервування об’єкта. У певний момент покупці пред’являють придбані облігації до погашення, а в обмін на це отримують права власності на нерухомість.

У інвестиційних договорах треба звертати увагу на такі умови:

• за яким правом забудовник використовує земельну ділянку, де будує нерухомість, чи підходить цільове призначення ділянки для будівництва нерухомості, чи не має ділянка обтяжень тощо;
• чи є компанія-забудовник і фонд/ІСІ/посередник пов’язаними особами, чи мають вони одного або пов’язаних засновників тощо;
• який строк введення в експлуатацію об’єкта нерухомості і яку відповідальність несе забудовник або фонд/ІСІ/посередник, якщо цей строк буде порушено (повна компенсація вкладень, сплата штрафу і т.д.);
• за які дії покупець несе відповідальність і яку конкретно;
• чи має забудовник або фонд/ІСІ/посередник право змінювати умови договору і площу нерухомості, що купується, вимагати від покупця доплату, якщо площа об’єкта зміниться, і т.д.;
• які строки внесення платежів встановлені для покупців і які наслідки має пропуск цих строків.

Команда ВігоЛекс буде рада проконсультувати вас щодо всіх каверзних умов інвестиційних договорів.