ENRUUA

Інвестиційні договори

Останнім часом цей тип договорів набув широкого розповсюдження.

Інвестиційний договір укладають між покупцем і забудовником, зазвичай на етапі будівництва об’єкта нерухомості. Щоб забудовник міг покрити вартість робіт, він залучає кошти від осіб, які хочуть придбати нерухомість у майбутньому

Як пов’язані інвестиційні договори й нерухомість?

Зв’язок очевидний — пільговий податковий режим для забудовників, зокрема для доходів інститутів спільного інвестування і операцій з продажу деривативів за грошові кошти. А отже, замість укладення звичайних договорів купівлі-продажу й сплати податку на прибуток і ПДВ забудовникам вигідніше продавати квартири за інвестиційними договорами.

Які бувають інвестиційні договори щодо нерухомості?

Законодавство України не встановлює єдиного формату інвестиційного договору, але прописує механізми, які можна використовувати для інвестування і фінансування будівництва житлової нерухомості за рахунок коштів фізичних і юридичних осіб. Таких механізмів три:

  • фонди фінансування будівництва;
  • інститути спільного інвестування;
  • емісія цільових облігацій підприємства.

Угода через фонд фінансування будівництва

Створюється фонд, який пов’язує покупців (інвесторів) і забудовника. Покупці укладають із фондом інвестиційний договір, згідно якого вони вносять у фонд гроші, а фонд зобов’язується організувати будівництво житлової нерухомості і передати покупцеві права на неї після завершення робіт. Одночасно фонд укладає із забудовником договір на будівництво об’єкта нерухомості за рахунок вкладень покупців.

Угода через інститут спільного фінансування

В її основі лежить купівля-продаж майнових прав на придбання нерухомості. Створюється інститут спільного фінансування (ІСІ), який отримує від інвесторів початковий капітал і підписує із забудовником інвестиційний договір, згідно якого ІСІ поетапно фінансує будівництво, а після здавання об’єкта отримує майнові права на нерухомість.

З іншого боку, ІСІ укладає договори з покупцями, згідно яких останні передають ІСІ частину вартості об’єктів, а ІСІ зобов’язується після завершення будівництва підписати з покупцями договори купівлі-продажу нерухомості.

Угода через випуск облігацій

Відносини між покупцями і забудовником будуються через посередника — торговця цінними паперами. Забудовник випускає цінні папери, що забезпечені правами на майбутню нерухомість. Потім за допомоги посередника він продає папери покупцям, а в обмін на це отримує кошти для будівництва нерухомості. Додатково сторони підписують договір резервування об’єкта. У певний момент покупці пред’являють придбані облігації до погашення, а в обмін на це отримують права власності на нерухомість.

У інвестиційних договорах треба звертати увагу на такі умови:

  • за яким правом забудовник використовує земельну ділянку, де будує нерухомість, чи підходить цільове призначення ділянки для будівництва нерухомості, чи не має ділянка обтяжень тощо;
  • чи є компанія-забудовник і фонд/ІСІ/посередник пов’язаними особами, чи мають вони одного або пов’язаних засновників тощо;
  • який строк введення в експлуатацію об’єкта нерухомості і яку відповідальність несе забудовник або фонд/ІСІ/посередник, якщо цей строк буде порушено (повна компенсація вкладень, сплата штрафу і т.д.);
  • за які дії покупець несе відповідальність і яку конкретно;
  • чи має забудовник або фонд/ІСІ/посередник право змінювати умови договору і площу нерухомості, що купується, вимагати від покупця доплату, якщо площа об’єкта зміниться, і т.д.;
  • які строки внесення платежів встановлені для покупців і які наслідки має пропуск цих строків.

Команда ВігоЛекс буде рада проконсультувати вас щодо всіх каверзних умов інвестиційних договорів.

Інвестиційні договори

Отримати консультацію

    Даю згоду на обробку моїх персональних данних

      ADDRESS

      63739 street lorem ipsum City, Country

      PHONE

      +12 (0) 345 678 9

      EMAIL

      [email protected]