ЗАХИСТ ПРАВ ІНВЕСТОРІВ НЕРУХОМОСТІ

Лілія Деговець

Керівник напряму в сфері будівництва та нерухомості
06.05.2021

Нещодавно Верховна Рада України одержала проєкт Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», поданий заступником голови Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Оленою Шуляк. Потреба у прийнятті такого закону, що захистив би права інвесторів, які на свій ризик вкладають кошти у житлове будівництво, є нагальною та ще більш загострилася після нещодавньої гучної ситуації з об’єктами корпорації «Укрбуд», проблема щодо завершення будівництва яких іншими, надійними забудовниками розглядалася на державному рівні. Зазначений вище законопроєкт визначає особливості, пов’язані з цивільним оборотом об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості, та право на виконання будівельних робіт, щодо яких отримано дозвіл, з дати набрання ним чинності. Проєкт Закону спрямований на гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва і майбутні об’єкти нерухомості. Законопроєкт вже пройшов екватор законодавчого процесу на шляху до свого ухвалення. Проте варто зазначити, що подібні проєкти вже неодноразово подавалися до парламенту, але через свою невичерпність так і не були прийняті.

Наскільки всебічно і розгорнуто вдалося розробити проєкт Закону №5091 теперішньому Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, проаналізували юристи компанії VigoLex у галузі будівництва і нерухомості.

Нова термінологія

Проєктом Закону пропонуються нові для законодавства, проте вже давно вживані серед суб’єктів ринку нерухомості терміни, які чітко визначають поняття, необхідні для цілісного і повного розуміння стану об’єкта будівництва, осіб, які будівництво організовують і фінансують, а також інвесторів, які ще не користуються, але вже можуть володіти і розпоряджатися майновими правами.

Так, уводиться поняття «девелопер будівництва» — юридична або фізична особа — підприємець, яка за умовами договору із замовником забезпечує організацію і фінансування будівництва, тобто буде разом із замовником будівництва мати право залучати кошти, будувати і передавати покупцям їхні квартири або інше майно.

Не менш важливим нововведенням є термін «майбутній об’єкт нерухомості» — складова частина подільного об’єкта будівництва, яка після прийняття в експлуатацію стане самостійним об’єктом нерухомого майна. Тобто інвестор придбаватиме не «обіцянки» отримати квартиру вчасно, а зареєстроване право власності на майбутній об’єкт нерухомості, яке відтепер буде захищатися законом. Це зробить так званий «подвійний продаж» неможливим і дозволить покупцю самостійно моніторити стан будівництва.

Проблеми та їх вирішення

В Україні проблема законодавчого регулювання залучення коштів фізичних і юридичних осіб у будівництво нерухомості існує вже упродовж довгого часу. Єдиний нормативно-правовий акт, який комплексно регулює весь процес від початку до кінця, відсутній, а всі визначені законом шляхи інвестування і фінансування будівництва об’єктів нерухомості не захищають інвесторів від ризику неотримання квартири.

ЗАХИСТ ПРАВ ІНВЕСТОРІВ НЕРУХОМОСТІ

Ще у 2005 році для вирішення цієї проблеми до Закону України «Про інвестиційну діяльність» було внесено зміни, якими законодавець намагався захистити інвестора будівництва житлової нерухомості та позбавити забудовника можливості безпосереднього залучення коштів від фізичних осіб. Зміни мали на меті усунути ризики, пов’язані з недобудовою об’єктів, і встановити контроль за цільовим використанням коштів. Зокрема, статтею 4 цього Закону передбачалося, що інвестування і фінансування будівництва таких об’єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ), недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості. Тоді ж, наприкінці 2005 року, був прийнятий окремий Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», яким був регламентований порядок залучення коштів в управління від довірителів виключно фінансовими установами, в тому числі банками.

Однак нам добре відомі непоодинокі випадки, коли об’єкти не добудовуються, а банки, які залучають кошти від довірителів і мають контролювати забудовника — перевіряти хід будівництва і цільове використання коштів, — на жаль, і самі можуть у будь-який час стати неплатоспроможними і опинитися у стані ліквідації.

Пізніше для законного розширення способів залучення коштів у будівництво житла і визначення заходів державної підтримки і стимулювання інвестиційної діяльності в Україні 22 грудня 2011 року до Закону України «Про інвестиційну діяльність» було знову внесено зміни. Стаття 4 Закону крім ФФБ, ФОН та ІСІ визначила новий шлях залучення коштів — емісію цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передання об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Також на законодавчому рівні було встановлено, що інші способи фінансування будівництва об’єктів нерухомості визначаються виключно законами. Це ніяким чином не позбавило забудовників можливості укладення прямих договорів. З посиланням на загальні норми цивільного законодавства вони до цього часу укладають договори купівлі-продажу майнових прав або попередні договори купівлі-продажу квартир.

Додатковий ризик для покупця в тому, що на практиці акт прийому-передачі прав укладають з покупцем після введення об’єкта будівництва в експлуатацію. А момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульовано. Держава не реєструє майнові права на квартиру, тому недобросовісний забудовник може влаштувати подвійний перепродаж. Також не передбачений контроль грошових потоків та існує ризик можливості нецільового використання інвестицій.

Отже, чинна редакція ЗУ «Про інвестиційну діяльність» хоч і передбачає способи інвестування у будівництво житла, але не забороняє інші визначені законом схеми, чим користуються забудовники у своїх не завжди добросовісних намірах. Договорами, якими зараз оперують замовники будівництва, не передбачене обов’язкове забезпечення інвестора доступом до наявного дозволу на будівництво, проєктної документації, документу, що підтверджує право користування земельною ділянкою, і установчих документів замовників будівництва, яке дозволяє перевірити, чи не перебувають такі особи у стані припинення або у процесі провадження у справі про банкрутство. Через нестачу вказаної інформації інвестор не може якісно і в повній мірі оцінити ризики, пов’язані з інвестуванням у той чи інший об’єкт будівництва.

Новим законопроєктом пропонуються два нових договори, які укладаються на різних етапах створення об’єкта. Вони встановлюють нові гарантії захисту інвесторів і забезпечують доступ до необхідної інформації. Це договір щодо організації та фінансування будівництва між замовником і девелопером та договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості. Розглянемо їх детальніше.

Договір щодо організації та фінансування будівництва

Такий договір, як уже зазначалося вище, укладається між замовником і девелопером. Він повинен бути нотаріально засвідченим і містити істотні умови, які гарантують виконання замовником будівництва зобов’язань перед інвесторами і забезпечують прозорість його дій. Зокрема, одна сторона повинна забезпечити розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва, що передбачає розміщення на її вебсайті основних технічних характеристик і відомостей про забудовника, замовника та їхніх бенефіціарних власників. Це положення буде визначальним для інвестора, допоможе йому оцінити можливі ризики і репутацію свого майбутнього контрагента.

Також зазначеним договором має бути встановлений порядок дій сторін для забезпечення добудови об’єкта у випадку розірвання договору. Статтею передбачені невичерпні варіанти таких забезпечувальних заходів, зокрема: передання замовнику будівництва спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, які не відчужено, передання замовнику будівництва невикористаних коштів, залучених на будівництво об’єкта за договором купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості тощо.

Крім того, сторони повинні розподілити майбутні об’єкти нерухомості, щодо яких буде здійснено первинну державну реєстрацію спеціального майнового права, і визначити перелік об’єктів, щодо яких буде здійснено державну реєстрацію обтяжень гарантійної частки.

Отже, вже на стадії підписання договору замовник і девелопер розподіляють між собою обов’язки, що робить процес організації та фінансування будівництва чітким і надійним.

ЗАХИСТ ПРАВ ІНВЕСТОРІВ НЕРУХОМОСТІ

Договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості

За договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, продавець зобов’язується забезпечити будівництво і прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт, а також державну реєстрацію за покупцем спеціального майнового права на такий об’єкт. Це право дає змогу покупцеві розпоряджатися об’єктом, який ще будують. Це положення виключить ризик подвійного продажу квартир, який так часто можна зустріти в недобросовісних забудовників.

Також після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта відповідно до закону продавець повинен забезпечити передання у власність об’єкта нерухомого майна покупцю, який, в свою чергу, зобов’язаний оплатити і прийняти відповідний об’єкт. Покупець квартири не оплачує спеціальне майнове право, а купує конкретний об’єкт, який буде побудовано. Отже, необхідно чітко прописувати істотні умови договору, серед яких повинна бути точна адреса, технічні характеристики, функціональне призначення, площа, інженерні системи тощо.

Законопроєктом також передбачено, що покупець у разі порушення терміну прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна більше ніж на 6 місяців або зміни проєктної документації має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості. У таких випадках продавець зобов’язаний повернути покупцю кошти за майбутній об’єкт нерухомості, які були фактично сплачені, у строки, визначені договором.

Гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомості

Варто зазначити, що багато забудовників слідують встановленим вимогам ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», публікують всю дозвільну документацію, щоб показати законність свого будівництва, і використовують прозорий механізм залучення коштів через договори про купівлю-продаж майнових прав. Здавалося б, і так все прозоро: наявні відкриті дані у реєстрах, дозвіл на виконання будівництва, ліцензії у генпідрядників, містобудівні умови і обмеження, права на земельну ділянку. Але об’єкти все одно не приймаються в експлуатацію, стоять роками з одним лише фасадом, а ошукані інвестори виходять на вулиці та вимагають справедливості. Через неплатоспроможність забудовників, можливу ліквідацію банків, ситуацію часткової невизначеності, пов’язаної з епідеміологічною ситуацією, та інші економічні та соціальні чинники діяльність на ринку нерухомості може призупинятись.

Тому з метою мінімізації таких ситуацій у законодавство вводиться поняття «гарантійна частка» — сукупність майбутніх об’єктів нерухомості в одному ЖК чи черзі будівництва, речові права на які обтяжуються з метою гарантування добудови відповідного об’єкта іншими способами, у тому числі у зв’язку з банкрутством, фінансовою неспроможністю замовника чи девелопера будівництва. Тобто фінансування будівництва гарантійної частки буде відбуватися за власні кошти забудовника. У разі банкрутства або фінансової неспроможності девелопера кошти від продажу «гарантійних» квартир підуть на добудову будинку.

Висновки

Наразі будівельна сфера регулюється значною кількістю нормативно-правових актів, що є досить розрізненими і охоплюють окремі аспекти інвестиційно-будівельного процесу, тоді як ситуація на українському ринку нерухомості потребує розробки комплексного механізму вирішення проблем даної галузі.

Найбільше страждає від недосконалого законодавства у цій сфері кінцевий споживач, який вкладає на свій ризик кошти у будівництво майбутнього житла, проте не має на нього жодних прав, поки об’єкт не буде введений в експлуатацію і не набуде статусу житлової нерухомості. Місце і роль держави як регулятора відносин на ринку первинної нерухомості полягає у створенні чіткої законодавчої бази, яка усуне прогалини і суперечності, що поки дозволяють недобросовісним забудовникам порушувати права інвесторів і уникати за це відповідальності. Сподіваємось, що після прийняття Законопроєкту №5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» становище інвестора значно покращиться і він вже на етапі спорудження будинку зможе володіти об’єктом незавершеного будівництва, зареєстрованим у реєстрі речових прав, мати на нього певні права і гарантії.