Auto Draft

Лилия Деговец

Руководитель направления в сфере строительства и недвижимости
06.05.2021

Недавно Верховная Рада Украины получила проект Закона Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем», поданный заместителем главы Комитета по вопросам государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Еленой Шуляк. Потребность в принятии такого закона, который защитил бы права инвесторов, что на свой риск вкладывают деньги в жилое строительство, насущная и еще больше заострилась после недавней громкой ситуации с объектами корпорации «Укрбуд», проблема завершения строительства которых другими, надежными застройщиками рассматривалась на государственном уровне. Упомянутый выше законопроект определяет особенности, связанные с гражданским оборотом объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, а также право на выполнение строительных работ, относительно которых получено разрешение, с даты вступления его в силу. Проект Закона направлен на гарантирование государством вещных прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости. Законопроект уже прошел экватор законодательного процесса на пути к своему утверждению. Однако стоит отметить, что подобные проекты уже неоднократно подавались в парламент, но так и не были приняты из-за того, что не были исчерпывающими.

Насколько всесторонне и развернуто удалось разработать проект Закона №5091 нынешнему Комитету по вопросам государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, проанализировали юристы компании VigoLex в сфере строительства и недвижимости.

Новая терминология

Проектом Закона предлагаются новые для законодательства, но уже давно используемые среди субъектов рынка недвижимости термины, которые четко определяют понятия, необходимые для целостного и полного понимания состояния объекта строительства, лиц, которые строительство организовывают и финансируют, а также инвесторов, которые еще не пользуются, но уже могут владеть и распоряжаться имущественными правами.

Так, вводится понятие «девелопер строительства» — юридическое или физическое лицо — предприниматель, которое по условиям договора с заказчиком обеспечивает организацию и финансирование строительства, то есть будет вместе с заказчиком строительства иметь право привлекать средства, строить и передавать покупателям их квартиры или другое имущество.

Не менее важным нововведением выступает термин «будущий объект недвижимости» — составная часть делимого объекта строительства, которая после принятия в эксплуатацию станет самостоятельным объектом недвижимого имущества. То есть инвестор будет приобретать не «обещания» получить квартиру вовремя, а зарегистрированное право собственности на будущий объект недвижимости, которое отныне будет защищаться законом. Это сделает так называемые «двойные продажи» невозможными и позволит покупателю самостоятельно мониторить состояние строительства.

Проблемы и их решение

В Украине проблема законодательного регулирования привлечения средств физических и юридических лиц в строительство недвижимости существует уже долгое время. Единый нормативно-правовой акт, который комплексно регулирует весь процесс от начала до конца, отсутствует, а все определенные законом пути инвестирования и финансирования строительства объектов недвижимости не защищают инвесторов от риска неполучения квартиры.

ЗАЩИТА ПРАВ ИНВЕСТОРОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Еще в 2005 году для решения этой проблемы в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» были внесены изменения, с помощью которых законодатель пытался защитить инвестора строительства жилой недвижимости и лишить застройщика возможности непосредственного привлечения средств от физических лиц. Изменения имели целью устранить риски, связанные с недостройкой объектов, и установить контроль за целевым использованием средств. В частности, статья 4 этого Закона предполагала, что инвестирование и финансирование строительства таких объектов должно совершаться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, согласно которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости. Тогда же, в конце 2005 года, был принят отдельный Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», которым был регламентирован порядок привлечения средств в управление от доверителей исключительно финансовыми учреждениями, в том числе банками.

Однако нам хорошо известны неединичные случаи, когда объекты не достраиваются, а банки, которые привлекают средства от доверителей и должны контролировать застройшика — проверять ход строительства и целевое использование средств, — к сожалению, и сами могут в любой момент стать неплатежеспособными и оказаться в процессе ликвидации.

Позже для законного расширения способов привлечения средств в строительство жилья и определения мер государственной поддержки и стимулирования инвестиционной деятельности в Украине 22 декабря 2011 года в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» были вновь внесены изменения. Статья 4 Закона кроме ФФС, ФОН и ИСИ определила новый путь привлечения средств — эмиссию целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым происходит при помощи передачи объекта (части объекта) жилого строительства. Также на законодательном уровне было установлено, что другие способы финансирования строительства объектов недвижимости определяются исключительно законами. Это никоим образом не лишило застройщиков возможности заключения прямых договоров. Ссылаясь на общие нормы гражданского законодательства, они до сих пор заключают договоры купли-продажи имущественных прав или предварительные договоры купли-продажи квартир.

Дополнительный риск для покупателя состоит в том, что на практике акт приема-передачи прав заключают с покупателем после введения объекта строительства в эксплуатацию. А момент перехода права собственности на имущественные права законодательством не урегулирован. Государство не регистрирует имущественные права на квартиру, поэтому недобросовестный застройщик может устроить двойную перепродажу. Также не предусмотрен контроль денежных потоков и существует риск возможности нецелевого использования инвестиций.

Итак, действующая редакция ЗУ «Об инвестиционной деятельности» хотя и предусматривает способы инвестирования в строительство жилья, но не запрещает другие определенные законом схемы, чем пользуются застройшики в своих не всегда добросовестных намерениях. Договорами, которыми сейчас оперируют заказчики строительства, не предусмотрено обязательное обеспечение инвестора доступом к имеющемуся разрешению на строительство, проектной документации, документу, который подтверждает право пользования земельным участком, и учредительным документам заказчиков строительства, что позволяет проверить, не находятся ли такие лица в процессе прекращения или в процессе производства в деле о банкротстве. Из-за нехватки указанной информации инвестор не может качественно и в полной мере оценить риски, связанные с инвестированием в тот или иной объект строительства.

Новым законопроектом предлагаются два новых договора, которые заключаются на разных этапах создания объекта. Они устанавливают новые гарантии защиты инвестора и обеспечивают доступ к необходимой информации. Это договор об организации и финансировании строительства между заказчиком и девелопером и договор купли-продажи будущего объекта недвижимости. Рассмотрим их подробнее.

Договор об организации и финансировании строительства

Такой договор, как уже было сказано выше, заключается между заказчиком и девелопером. Он должен быть нотариально заверен и содержать существенные условия, которые гарантируют выполнение заказчиком строительства обязательств перед инвесторами и обеспечивают прозрачность его действий. В частности, одна сторона должна обеспечить раскрытие информации о делимом объекте незавершенного строительства, что предполагает размещение на ее веб-сайте основных технических характеристик и сведений о застройщике, заказчике и их бенефициарных собственниках. Это положение будет определяющим для инвестора, поможет ему оценить возможные риски и репутацию своего будущего контрагента.

Также указанным договором должен быть установлен порядок действий сторон для обеспечения достройки объекта в случае расторжения договора. Статьей предусмотрены неисчерпывающие варианты таких обеспечительных мер, в частности: передача застройщику строительства специального имущественного права на будущие объекты недвижимости, которые не отчуждены, передача застройщику строительства неиспользованных средств, привлеченных на строительство объекта по договору купли-продажи будущих объектов недвижимости и т.д.

Кроме того, стороны обязаны распределить будущие объекты недвижимости, относительно которых будет проведена первичная государственная регистрация специального имущественного права, и определить перечень объектов, относительно которых будет проведена государственная регистрация гарантийной доли.

Итак, уже на стадии подписания договора заказчик и девелопер распределяют между собой обязанности, что делает процесс организации и финансирования строительства четким и надежным.

ЗАЩИТА ПРАВ ИНВЕСТОРОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости

Согласно договору купли-продажи будущего объекта недвижимости, продавец обязуется обеспечить строительство и принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта, составной частью которого является соответствующий будущий объект, а также государственную регистрацию за покупателем специального имущественного права на такой объект. Это право позволяет покупателю распоряжаться объектом, который еще строят. Такое положение исключит риск двойной продажи квартир, которую так часто можно встретить у недобросовестных застройщиков.

Также после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта в соответствии с законом продавец должен обеспечить передачу в собственность объекта недвижимого имущества покупателю, который, в свою очередь, обязан оплатить и принять соответствующий объект. Покупатель квартиры не оплачивает специальное имущественное право, а покупает конкретный объект, который будет построен. Таким образом, необходимо четко прописывать существенные условия договора, среди которых должен быть точный адрес, технические характеристики, функциональное назначение, площадь, инженерные системы и т.д.

Законопроектом также предусмотрено, что покупатель в случае нарушения срока принятия в эксплуатацию объекта недвижимого имущества более чем на 6 месяцев или изменения проектной документации имеет право требовать расторжения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости. В таких случаях продавец обязан вернуть покупателю деньги за будущий объект недвижимости, которые были фактически уплачены, в определенные договором сроки.

Гарантийная доля строительства объекта недвижимости

Стоит отметить, что многие застройщики следуют установленным требованиям ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности», публикуют всю разрешительную документацию, чтобы показать законность своего строительства, и используют прозрачный механизм привлечения средств через договоры о купле-продаже имущественных прав. Казалось бы, и так все прозрачно: имеются открытые данные в реестрах, разрешение на выполнение строительства, лицензии у генподрядчиков, градостроительные условия и ограничения, права на земельный участок. Но объекты все равно не принимаются в эксплуатацию, стоят годами с одним лишь фасадом, а обманутые инвесторы выходят на улицы и требуют справедливости. Из-за неплатежеспособности застройщиков, возможной ликвидации банков, ситуации частичной неопределенности, связанной с эпидемиологической ситуацией, и других экономических и социальных факторов деятельность на рынке недвижимости может приостанавливаться.

Поэтому с целью минимизации таких ситуаций в законодательство вводится понятие «гарантийная доля» — совокупность будущих объектов недвижимости в одном ЖК или очереди строительства, вещные права на которые отягощаются с целью гарантирования достройки соответствующего объекта другими способами, в том числе в связи с банкротством, неплатежеспособностью заказчика или девелопера строительства. То есть финансирование строительства гарантийной доли будет происходить за собственные средства застройщика. В случае банкротства или неплатежеспособности девелопера деньги от продажи «гарантийных» квартир пойдут на достройку дома.

Выводы

Сегодня строительная сфера регулируется значительным количеством нормативно-правовых актов, которые являются достаточно разрозненными и охватывают отдельные аспекты инвестиционно-строительного процесса, тогда как ситуация на украинском рынке недвижимости требует разработки комплексного механизма решения проблем этой отрасли.

Больше всего страдает от несовершенного законодательства в этой сфере конечный потребитель, который вкладывает на свой страх и риск средства в строительство будущего жилья, но не имеет на него никаких прав, пока объект не будет введен в эксплуатацию и не получит статус жилой недвижимости. Место и роль государства как регулятора отношений на рынке первичной недвижимости состоит в создании четкой законодательной базы, которая устранит пробелы и противоречия, что пока позволяют недобросовестным застройщикам нарушать права инвесторов и избегать за это ответственности. Надеемся, что после принятия Законопроекта №5091 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» положение инвестора существенно улучшится и он уже на этапе сооружения дома сможет владеть объектом незавершенного строительства, зарегистрированным в реестре вещных прав, иметь на него права и гарантии.