liliyaЛілія Деговець

Керівник напряму в сфері будівництва та нерухомості
15.06.2021

Незалежно від того, купуєте ви нерухомість на первинному або на вторинному ринку житла, придбання квартири завжди буде пов’язане з підписанням договорів, оплатою вартості об’єкта нерухомості, нотаріальним засвідченням угоди під час купівлі не лише готової до експлуатації нерухомості, а й, найчастіше, тої, що ще будується.

Адвокат із нерухомості завжди допоможе вам вирішити ці питання надійно і якісно.

Що потрібно перевіряти під час купівлі вторинного житла?

Головна особливість купівлі квартири на вторинному ринку — те, що до вас у ній вже хтось мешкав. Тому в даній ситуації супровід купівлі квартири юристом — це перевірка добропорядності попередніх мешканців квартири і необхідність пересвідчитися, що з юридичної точки зору угода не несе для вас ризиків.

Далі описані одні з найрозповсюдженіших помилок, що їх припускаються під час купівлі житла на вторинному ринку.

Купівля квартири в одного з її власників

Як відомо, в одній квартирі можуть бути прописані кілька осіб. Реєстрація місця проживання, здавалося б, не така страшна для потенційного покупця, оскільки не підтверджує виключне право користування. Та разом з тим можуть виникнути проблеми з виселенням і випискою поточних мешканців. Особливо якщо в квартирі прописані діти, недієздатні особи чи особи, які не мають іншого житла. У зв’язку з цим виникає багато судових спорів. Згодом на плечі покупця проблемного житла лягають довгі судові розгляди і величезні витрати, що пов’язані зі сплатою судових зборів і оплатою послуг адвоката. Якщо ж у квартирі прописане подружжя, а квартиру вони купували в спільному шлюбі, то неважливо, на кого вона оформлювалася (на двох чи на одного з них), — юридично вони є співвласниками цієї нерухомості, тому в покупця виникає проблема, наслідки якої описані далі.

Придбання житла на вторинному ринку в одного з подружжя без згоди другого члена подружньої пари

Найчастіше власність подружжя знаходиться в їхній спільній сумісній власності. Це означає, що розпоряджатися будь-яким з об’єктів такого майна один із подружжя може лише за згоди своєї дружини або чоловіка. Проте не варто забувати про можливі конфлікти і розлучення.

shutterstock 540240925Якщо ви купуєте квартиру в одного з подружжя без згоди другого з подружньої пари, в майбутньому проти вас можуть подати позов про визнання угоди недійсною. Для вас це витрати на представництво ваших інтересів, втрата великої кількості часу, а головне — ризик втратити чесно придбану квартиру.

Також не секрет, що один із власників за допомогою великого бажання і нотаріуса може «продати» квартиру недосвідченому покупцю, отримати гроші та більше не виходити на зв’язок. Тоді покупець опиняється в ситуації потенційного конфлікту з іншими співвласниками квартири, які, цілком можливо, не знали про продаж і навіть здатні оскаржувати його в суді.

Купівля квартири за підробними документами

Існує чимало варіантів подібної ситуації, але всі вони зводяться до одного — реальний стан речей не співпадає з тим, що вказаний в документах, які надає продавець. Найчастіше це невідповідність техпаспорта на квартиру її справжнім параметрам, неспівпадіння реальної та документальної адреси об’єкта купівлі, приховування факту наявності інших співвласників квартири тощо.

Перевірка документів під час купівлі квартири допоможе уникнути можливих юридичних ризиків укладення подібної угоди.

Що потрібно перевіряти під час купівлі житла в новобудові?

Якщо під час купівлі вторинного житла важливо перевірити благонадійність його попередніх власників, то під час купівлі житла на первинному ринку важливо перевірити законність дій девелопера і забудовника.

Сьогодні популярна купівля квартир у новобудовах на етапі будівництва. З одного боку, це чудовий і вигідний спосіб збереження інвестицій, проте з іншого — великі ризики втратити вкладені гроші через незаконність будівництва.

Юридичний супровід купівлі квартири в новобудові включає в себе:

  • перевірку репутації забудовника, зокрема щодо наявності судових спорів, стану банкрутства, кількості успішно збудованих ним і введених в експлуатацію об’єктів, відгуків про девелопера і забудовника;
  • юридичний аналіз договору на купівлю квартири щодо наявності в ньому юридичних ризиків;
  • перевірку відповідності цільового призначення земельної ділянки, на якій будується об’єкт, діяльності, що ведеться;
  • перевірку наявності дозвільної документації на будівництво об’єкта;
  • вивчення документів на квартиру за підсумками здавання об’єкта в експлуатацію щодо відповідності технічних і фактичних характеристик житла;
  • за необхідності — юридичний супровід переговорів із представником девелоперської фірми для врегулювання всіх спірних питань.

Перевірка документів під час купівлі квартири, особливо коли мова йде про житло на первинному ринку, — це обов’язковий етап процесу придбання нерухомості.shutterstock 376319617

Які документи допоможе підготувати юрист?

Юрист завжди може допомогти вам підготувати або внести зміни до договору купівлі-продажу нерухомості та можливих додаткових угод до цього договору.

Крім того, юридична допомога під час продажу квартири може полягати в оформленні необхідної дозвільної документації та комунікації з державними органами для укладення угоди купівлі-продажу квартири, наприклад із метою виписати з неї сторонніх осіб, внести зміни до техпаспорта на квартиру, оформити права на перепланування об’єкта нерухомості (за необхідності) та іншому.

Також у разі конфліктної ситуації з продавцем або забудовником адвокат із нерухомості завжди допоможе вам скласти претензію або позовну заяву до опонента і супроводити процес врегулювання спору між вами.

Як участь юриста здатна знизити вартість житла?

Наявність будь-яких ризиків об’єкта, що продається, — це завжди підстава для обговорення зниження його вартості.

Досвід юридичної компанії ВигоЛекс показує, що подібні ризики наявні під час купівлі майже кожної квартири: це некоректні формулювання в договорі, відсутність документації на квартиру або неточності в ній, борги зі сплати комунальних платежів тощо.

Всі ці факти можуть бути виявлені за підсумками юридичного аудиту запланованої угоди щодо купівлі квартири і є підставою для того, щоб обговорити зниження вартості житла.

Скільки можуть коштувати послуги юриста з супроводу угоди?

Юридична допомога під час продажу квартири оцінюється залежно від кількості роботи, що її необхідно виконати.

Юридична компанія ВігоЛекс надає послуги з юридичного супроводу угоди купівлі-продажу нерухомості як на основі погодинної вартості надання послуг (наприклад, юридичного аналізу договору або аудиту об’єкта нерухомості), так і в межах вартості окремих послуг (наприклад, оформлення документації на квартиру).