Лилия Деговец

Руководитель направления в сфере строительства и недвижимости
15.06.2021

Независимо от того, покупаете ли вы недвижимость на первичном или вторичном рынке жилья, приобретение квартиры всегда будет связано с подписанием договоров, оплатой стоимости объекта недвижимости, нотариальным оформлением сделки при покупке не только готовой к эксплуатации недвижимости, но и, зачастую, еще строящейся.

Адвокат по недвижимости всегда поможет вам уладить эти вопросы надежно и качественно.

Что нужно проверять при покупке вторичного жилья?

Главная особенность покупки квартиры на вторичном рынке — то, что до вас в ней уже кто-то жил. Поэтому в данной ситуации сопровождение покупки квартиры юристом — это проверка добропорядочности предыдущих жильцов квартиры и необходимость удостовериться, что с юридической точки зрения сделка не несет для вас рисков.

Ниже описаны одни из самых распространенных ошибок, которые допускаются при покупке жилья на вторичном рынке.

Покупка квартиры у одного из ее собственников

Как известно, в одной квартире могут быть прописаны несколько лиц. Регистрация места проживания, казалось бы, не так страшна для потенциального покупателя, поскольку не подтверждает исключительное право пользования. Но вместе с тем могут возникнуть проблемы с выселением и выпиской нынешних жильцов. Особенно если в квартире прописаны дети, нетрудоспособные лица либо лица, у которых нет другого жилья. В связи с этим возникает множество судебных споров. Впоследствии на плечи покупателя проблемного жилья ложатся долгие судебные тяжбы и огромные расходы, связанные с уплатой судебных сборов и оплатой услуг адвоката. Если же в квартире прописаны супруги, а квартира приобреталась ими в совместном браке, то неважно, на кого она оформлялась (на двоих или на одного из них), — юридически они являются совладельцами этой недвижимости, поэтому у покупателя возникает проблема, последствия которой описаны ниже.

Приобретение жилья на вторичном рынке у одного из супругов без согласия второго члена супружеской пары

Чаще всего имущество супругов находится в их общей совместной собственности. Это значит, что распоряжаться любым из объектов такого имущества один из супругов может только по согласию своей супруги или супруга. Однако не стоит забывать о возможных конфликтах или разводе.

Если вы покупаете квартиру у одного из супругов без согласия второго из супружеской пары, в будущем против вас могут подать иск о признании сделки недействительной. Для вас это расходы на представительство своих интересов, потеря большого количества времени, а главное — риск потерять честно купленную квартиру.

Также не секрет, что один из собственников с помощью большого желания и нотариуса может «продать» квартиру неопытному покупателю, получить деньги и больше не выходить на связь. Тогда покупатель окажется в ситуации потенциального конфликта с другими совладельцами квартиры, которые вполне могут не знать о продаже и даже оспаривать ее в суде.

Покупка квартиры по поддельным документам

Существует множество вариантов подобной ситуации, но все они сводятся к одному — реальное положение вещей не совпадает с тем, что указано в документах, предоставляемых продавцом. Чаще всего это несоответствие техпаспорта на квартиру ее реальным параметрам, несовпадение реального и документального адреса объекта покупки, сокрытие факта наличия других совладельцев квартиры и т.д.

Проверка документов при покупке квартиры поможет избежать возможных юридических рисков заключения подобной сделки.

Что нужно проверять при покупке жилья в новостройке?

Если при покупке вторичного жилья важно проверить благонадежность его предыдущих собственников, то при покупке жилья на первичном рынке важно проверить законность действий девелопера и застройщика.

Сегодня популярна покупка квартир в новостройках на этапе строительства. С одной стороны, это отличный и выгодный способ сохранения инвестиций, но с другой — большие риски потерять вложенные деньги из-за незаконности строительства.

Юридическое сопровождение покупки квартиры в новостройке включает в себя:

• проверку репутации застройщика, в том числе на предмет наличия судебных споров, состояния банкротства, количества успешно построенных им и введенных в эксплуатацию объектов, отзывов о девелопере и застройщике;
• юридический анализ договора на покупку квартиры на предмет наличия в нем юридических рисков;
• проверку соответствия целевого назначения земельного участка, на котором строится объект недвижимости, проводимой деятельности;
• проверку наличия разрешительной документации на строительство объекта;
• изучение документов на квартиру по итогу сдачи объекта в эксплуатацию на предмет соответствия технических и фактических характеристик жилья;
• при необходимости — юридическое сопровождение переговоров с представителем девелоперской фирмы для урегулирования всех спорных вопросов.

Проверка документов при покупке квартиры, особенно когда речь идет о жилье на первичном рынке, — обязательный этап процесса приобретения недвижимости.

Какие документы поможет подготовить юрист?

Юрист всегда может помочь вам подготовить или внести изменения в договор купли-продажи недвижимости и возможные дополнительные соглашения к этому договору.

Кроме того, юридическая помощь при продаже квартиры может заключаться в оформлении необходимой разрешительной документации и коммуникации с государственными органами для заключения сделки купли-продажи квартиры, например с целью выписать из нее посторонних лиц, внести изменения в техпаспорт на квартиру, оформить права на перепланировку объекта недвижимости (при необходимости) и прочем.

Также в случае конфликтной ситуации с продавцом или застройщиком адвокат по недвижимости всегда поможет вам составить претензию или исковое заявление к оппоненту и сопроводить процесс урегулирования спора между вами.

Как участие юриста может снизить стоимость жилья?

Наличие любых юридических рисков продаваемого объекта — это всегда основание для обсуждения снижения его стоимости.

Исходя из опыта юридической компании ВигоЛекс, подобные риски присутствуют при покупке почти каждой квартиры: это некорректные формулировки в договоре, отсутствие документации на квартиру или неточности в ней, долги по уплате коммунальных платежей и т.д.

Все эти факты могут быть обнаружены по итогу юридического аудита планируемой сделки по покупке квартиры и являются основанием для того, чтобы обсудить снижение стоимости жилья.

Сколько могут стоить услуги юриста по сопровождению сделки?

Юридическая помощь при продаже квартиры оценивается в зависимости от количества работы, которую необходимо проделать.

Юридическая компания ВигоЛекс предоставляет услуги по юридическому сопровождению сделки купли-продажи недвижимости как на основании почасовой стоимости предоставления услуг (например, юридического анализа договора или аудита объекта недвижимости), так и в рамках стоимости отдельных услуг (например, оформления документации на квартиру).