02.04.2020 р. набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 30.03.2020 р. № 540-ІХ, яким було внесено зміни до понад 30 законодавчих актів в частині визначення особливостей регулювання відповідної сфери правовідносин на період дії карантину. Значна частина змін стосується перенесення або відкладення строків на вчинення певних дій, частина змін стосується особливостей оподаткування, нарахування субсидій, виплат та доплат найбільш вразливим категоріям населення, особливостям виплати заробітної плати працівникам, які працюють у віддаленому режимі під час дії карантину або які залишилися безробітними через скорочення тощо. 

Аналіз положення усього Закону потребуватиме ще пильної уваги цілої низки спеціалістів з різних сфер господарювання, тому ми вирішили у даній статті детально розглянути лише особливості оплати найму під час дії карантину.

Питання орендної плати у період карантину стоїть надзвичайно гостро не тільки в Україні, але й у всьому світі. Причому, існують різні підходи до тлумачення нових положень у законодавстві та прогнозів стосовно їхнього практичного застосування. Встановлені обмежувальні заходи змусили ритейл та сферу обслуговування повністю переміститися онлайн, аби остаточно не втратити бізнес. 

Навіть такі гіганти як Adidas, Puma, Deichmann, H&M повідомили  про намір призупинити сплату орендної плати за приміщення магазинів, що закриті в Німеччині приблизно до 19 квітня. Це й не дивно, адже магазини не працюють, а витрати на закупівлю товарів, оплату роботи персоналу, логістику нікуди не зникають. До речі, у ФРН було прийнято закон, яким передбачено, що договір оренди приміщення не може бути розірваним лише з підстави невиплати орендної плати у період з 01.04.2020 року до 30.06.2020 року, за умови, що невиплата пов’язана з наслідками пандемії  Covid-19. Зв’язок між пандемією та неможливістю виконати зобов’язання має бути достовірним.

А як бути українському бізнесу, якщо під час карантину орендовані приміщення не використовуються? Чи має право орендар у такому разі не сплачувати орендну плату і, якщо так, то за яких обставин?

Частково це питання вирішено у Законі, яким доповнено Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України (надалі – ЦК України) п. 14 такого змісту: «З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України (надалі – КМУ) «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу.». У свою чергу,  відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Іншими словами, п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦК не вносить нічого нового у правове регулювання відносин найму, а лише відсилає до чинної ч. 6 ст. 762 ЦК, яку і до цього наймачі мали можливість застосовувати. Просто наразі дещо спрощено підстави для застосування даної статті протягом чітко встановленого терміну – дії карантину.

Виходячи із системно логічного тлумачення наведеного норми, звільнення від сплати за користування майном на період карантину можливе за умови, що наймач не може використовувати майно через обставини, за які він не відповідає (за даних обставин – через уведення карантину). На наше переконання, будь-яке розширене тлумачення зазначеної норми про те, що від плати за користування майном на період карантину можуть звільнятися особи, які фактично майно використовують, недоречні і суперечать букві закону.

У зв’язку із цим викликає здивування висновок Головного науково-експертного управління Верховної Ради України до проекту Закону про соціальні та економічні гарантії, де наголошується, «що у згаданому п. 14 пропонується звільнити від плати всіх наймачів, в тому числі й тих, хто використовує майно, взяте в найм, що не відповідає вимогам ч. 6 ст. 762 ЦК України та порушує права наймодавця, оскільки дозволяє неправомірне безоплатне користування його майном». На наш погляд, зазначене твердження є абсолютне необґрунтоване, оскільки формулювання закону чітко передбачають підставу для звільнення від сплати – а саме – неможливість користування майном, взятого у найм.

Але ж як на практиці звільнитися від сплати орендної плати на період карантину?

Почнемо з аналізу ситуації на ринку комерційної нерухомості. Перш за все, слід проаналізувати чинний договір оренди щодо наявності умови про звільнення від сплати оренди та умов, за яких таке звільнення застосовується. Надалі провести переговори з орендодавцем і, за можливості, досягти певного компромісу. Як показує практика, власники деяких торгово-розважальних центрів в Україні призупинили нарахування орендної плати та платежів за маркетинг на період карантину.

Проте, на жаль, такі випадки на сьогодні є поодинокими. Значна частина орендодавців відмовляється скасувати або значно зменшити орендну плату за використання офісних приміщень, якими фактично ніхто не користується. Більше того, деякі офісні центри вперто продовжують нараховувати повноцінну плату за утримання офісного приміщення (обслуговування ліфтів, комунікаційних систем, прибирання приміщень спільного користування тощо), хоча, очевидно, що потреба у цьому є мінімальною та може бути зведена лише до оплати разових виїздів спеціалістів у раз виникнення надзвичайної ситуації.

За таких обставин орендар може спробувати переконати орендодавця, виходячи з положень Прикінцевих та перехідних положень та ч. 6 ст. 762 ЦК України. Проте, для цього, орендар зобов’язаний довести, чому він не має можливості користуватися орендованим майном, оскільки першою і найважливішою умовою застосування цієї норми є неможливість використовувати майно за призначенням. Як би цього не хотілося, використовувати майно та не платити кошти не вийде.

Аналізуючи ч. 6 ст. 762 ЦК України Велика Палата Верховного Суду (постанова від 18.05.2018 року у справі № 910/7495/16) зробила висновок, що наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов’язання сплатити орендну плату об’єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Тобто, якщо ресторан закритий для відвідувачів у зв’язку із карантином, але продовжує функціонувати сервіс доставки їжі з цього ж приміщення, підстава для звільнення від сплати орендної плати відсутня.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду (постанова від 03.04.2019 року у справі № 905/1472/17) вказав, що якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону (прим. ч. 6 ст. 762 ЦК України) він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об’єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин.

Другим важливим аспектом є наявність обставин, за які орендар не відповідає, і які унеможливлюють використання майна. Звичайно, такою обставиною буде карантин, введений постановою КМУ. Але, чи для всіх орендарів введення карантину є перешкодою у користуванні орендованим приміщенням? Звичайно, що ні. Чимало компаній продовжують працювати у своїх офісах. Однак, для суб’єктів господарювання, які приймають відвідувачів (кафе, ресторани, фітнес-центри тощо), у зв’язку з тимчасовою забороною їхньої діяльності не мають можливості використовувати приміщення, і це прямо пов’язано з карантином.

Але розглянемо наступний приклад, з яким, на наш погляд, рано чи пізно стикнуться суди. На даний момент не працює громадський транспорт (окрім як для розвезення певної категорії працівників, які мають відповідні посвідчення). Припустимо, у роботодавця також немає можливості забезпечити своїм працівникам спеціальний транспортом для доставки працівників, тому виникає питання – яким чином працівник, не маючи власного автотранспорту, може доїхати до роботи та користуватися офісним приміщенням? З одного боку, виглядає так, ніби це проблеми роботодавця та власне працівника, а не офісного центру, який відкритий та може повноцінно працювати. А з іншого, працівник не може потрапити в офіс не через свою недбалість чи небажання, а з об’єктивних причин – повна зупинка транспорту на підставі відповідних розпоряджень органів влади та місцевого самоврядування. На яку сторону стануть свого часу суди – не відомо, проте це питання є далеко на таким однозначним, як може здатися з першого погляду.

Є ще один аспект, на який би хотілося звернути увагу – це різниця між «неможливістю» та «недоцільністю» використання об’єкту оренди. Що робити тоді, коли приміщенням користуватися можна, тобто немає прямої заборони на його використання, але це роботи «недоцільно», «ризиковано», «небажано», враховуючи епідемічну ситуацію в країні?

Щодня у ЗМІ лунають неодноразові попередження органів влади про те, щоб люди уникали скупчення у громадських місцях з метою уникнення поширення коронавірусу. У такому випадку вихід на роботу працівників, припустимо, у кількості більше 10 – буде порушенням зазначених обмежень та ризиком для здоров’я кожного з них, а також у подальшому і для членів їх сімей. І якщо за певних обставин це є необхідністю (на деяких виробництвах, у органах державної влади тощо), то у більшості випадків стосовно роботи офісних працівників – це є абсолютно невиправдано.

На жаль, ані Закон, ані попередній Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 17.03.2020 р. № 530-ІХ» на питання, що робити у такій ситуації та яким чином це може відображатися на орендній платі. Можливо, у подальшому вказана прогалина у законодавстві буде ліквідована, проте на даний час вона може бути лише додатковим аргументом при доведенні орендарем своєї позиції щодо не причин невикористання офісу.

До прикладу, у доктрині загального права, підставами для звільнення від оплати за користування орендованим приміщенням є, серед іншого, «impossibility» – «неможливість» використання (щось подібне до того, що існує у ЦК та було проаналізовано вище у даній статті), «frustration of purpose», тобто «втрата мети» оренди та «impracticability» – «непрактичність» або скоріше – неможливість використання орендованого майна з точки зору доцільності.

Розглянемо останні два варіанти. Frustration of purpose (втрата мети оренди) застосовується, зазвичай тоді, коли через певні обставин, що перебувають поза волею сторін, відпадає потреба в оренді приміщення повністю або тимчасово. Найкращим прикладом може бути закриття (або тимчасове припинення роботи) підприємства, де працює працівник, або закриття навчального закладу, де навчається студент, через епідемію. Зрозуміло, що працівник (студент) орендував приміщення для проживання у певному місці лише з єдиною метою – ходити на роботу або відповідно на навчання. Якщо ця потреба відпадає, то відпадає і необхідність орендувати приміщення. Звичайно, якщо підприємство закривається назавжди, то є підстави для розірвання договору оренди, але якщо такі заходи є тимчасовими, то для працівника (студента) найбільш вигідно повернутися на час епідемії додому та не сплачувати орендні платежі, а після завершення дії обмежувальних заходів – знову продовжувати користуватися орендованим майном. Враховуючи той факт, що дія обмежувальних заходів може тривати всього декілька місяців, для орендодавця може бути вигідно зберегти клієнта, а не шукати нового.

Інша підстава для звільнення від сплати орендних платежів – це «impracticability» – «непрактичність» або скоріше – неможливість використання орендованого майна з точки зору доцільності через дію обставин, які не залежать від жодної зі сторін. Йдеться про те, що використання є потенційно можливим, проте воно є настільки дорогим, що втрачає сенс. До прикладу, у ситуації із коронавірусом – це може бути випадок, коли працівник (студент) поїхав додому, але через уведення обмежувальних заходів він не може повернутися до місцезнаходження орендованого майна, оскільки не працюють пасажирські перевезення. Тобто повернення, звісно, потенційно можливе, але воно може виявитися невиправдано дорогим та ризикованим.

У доктрині цивільного права України немає аналогічних положень, проте у ЦК є загальна норма ч. 1 ст. 652, яка передбачає, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання. За таких обставин при обговоренні умов щодо орендних платежів окрім посилання на ч. 6 ст. 762 ЦК можна апелювати ще і до істотної зміни обставин, як підстави для скасування або зменшення розміру орендних платежів на час дії карантину.

Таким чином, ситуація з орендними платежами мало змінилася внаслідок прийняття Закону від 30.03.2020 р., який, на жаль, не врахував низку важливих обставин, а відтак вона потребуватиме подальшого коригування, враховуючи високий запит суспільства та чутливість цього питання для тисяч орендарів та орендодавців.

Автори: 

Photo Buiadzhy

Буяджи Ганна, Керуючий партнер «VigoLex», доктор юридичних наук

Photo Parakhina

Парахина Поліна, Молодший юрист ТОВ «Юридична компанія «VigoLex»»

Источник: https://pravo.ua/kto-ne-polzuetsja-tot-ne-platit-ili-razve-mozhno-vo-vremja-karantina-ne-platit-za-arendu/