02.04.2020 вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID -19)» от 30.03.2020 № 540-ІХ (далее – Закон № 540-ІХ), которым были внесены изменения в более 30 законодательных актов в части определения особенностей регулирования соответствующей сферы правоотношений на период карантина.
Значительная часть изменений касается переноса или отложения сроков на совершение определенных действий, часть изменений касается особенностей налогообложения, начисления субсидий, выплат и доплат наиболее уязвимым категориям населения, особенностей выплаты заработной платы сотрудникам, работающим в удаленном режиме во время карантина, помощи оставшимся без работы из-за сокращения и др.
Анализ положения всего Закона № 540-ІХ требует пристального внимания еще целого ряда специалистов из разных сфер, поэтому мы решили подробно рассмотреть лишь особенности внесения арендной платы во время карантина.
Вопрос арендной платы в период карантина чрезвычайно актуален не только в Украине, но и во всем мире. Установленные ограничительные меры заставили ритейл и сферу обслуживания полностью переместиться онлайн, чтобы окончательно не потерять бизнес.
Даже такие гиганты, как Adidas, Puma, Deichmann, H&M, сообщили о намерении приостановить внесение арендной платы за помещения магазинов, закрытых в Германии примерно до 19 апреля 2020 года. Это и неудивительно, ведь магазины не работают, а расходы на закупку товаров, оплату работы персонала, логистику никуда не исчезают.
Кстати, в Германии был принят закон, которым предусмотрено, что договор аренды помещения не может быть расторгнут только на основании невнесения арендной платы в период с 01.04.2020 по 30.06.2020, при условии, что это связано с последствиями пандемии Covid-19. Связь между пандемией и невозможностью исполнить обязательство должна быть достоверной.
А как быть украинскому бизнесу, если во время карантина арендованные помещения не используются? Имеет ли право арендатор в таком случае не вносить арендную плату и, если да, то при каких обстоятельствах?
Частично данный вопрос решен в Законе № 540-IX, которым дополнены Заключительные и переходные положения Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), а именно пункт 14 следующего содержания:
«С момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины (далее – КМУ) «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS- CoV 2» от 11.03.2020 г. № 211 (с дальнейшими изменениями и дополнениями), и до его завершения в установленном законом порядке наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с частью шестой статьи 762 настоящего Кодекса».
В свою очередь, в соответствии с частью шестой статьи 762 ГК Украины наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Другими словами, пункт 14 Заключительных и переходных положений ГК Украины не вносит ничего нового в правовое регулирование отношений найма, а лишь отсылает к действующей части шестой статьи 762 ГК Украины, которую и по сей день наниматели могли применять. Поскольку срок действия карантина четко установлен, сейчас гораздо проще применять указанную норму.
Исходя из системно логического толкования указанной нормы, освобождение от платы за пользование имуществом на период карантина возможно при условии, что наниматель не может использовать имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (в частности, из-за ведения карантина).
По нашему убеждению, любое расширенное толкование указанной нормы о том, что от платы за пользование имуществом на период карантина могут освобождаться лица, которые фактически используют имущество, неуместно и противоречит букве закона.
В связи с этим вызывает удивление вывод Главного научно-экспертного управления Верховной Рады Украины касательно проекта Закона № 540-IX, где отмечается, «что в упомянутом п. 14 предлагается освободить от платы всех нанимателей, в том числе и тех, кто использует имущество, взятое в аренду, что не соответствует требованиям ч. 6 ст. 762 ГК Украины и нарушает права наймодателя, так как позволяет неправомерное безвозмездное пользование его имуществом».
На наш взгляд, данное утверждение абсолютно необоснованно, поскольку формулировка закона четко предусматривает основание для освобождения от платы, а именно: невозможность пользования имуществом, взятого в аренду.
Но как на практике освободиться от внесения арендной платы на период карантина?
Начнем с анализа ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Прежде всего, следует проанализировать действующий договор аренды на наличие формулировки об освобождении от внесения арендной платы и условий, при которых данное освобождение применяется.
В дальнейшем провести переговоры с арендодателем и, по возможности, достичь определенного компромисса. Как показывает практика, владельцы некоторых торгово-развлекательных центров в Украине приостановили начисление арендной платы и платежей за маркетинг на период карантина.
Однако, к сожалению, такие случаи сегодня редкость. Значительная часть арендодателей отказывается отменить или существенно уменьшить арендную плату за использование офисных помещений, которыми фактически никто не пользуется. Более того, некоторые офисные центры упорно продолжают начислять полноценную плату за содержание офисного помещения (обслуживание лифтов, коммуникационных систем, уборка помещений общего пользования и др.), хотя, очевидно, что потребность в этом минимальна и может быть сведена только к оплате разовых выездов специалистов в случае возникновения чрезвычайной ситуации.
При таких обстоятельствах арендатор может попытаться убедить арендодателя, исходя из положений Заключительных и переходных положений и части шестой статьи 762 ГК Украины. Однако для этого арендатор обязан доказать, почему он не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом, поскольку первым и важнейшим условием применения данной нормы является невозможность использовать имущество по назначению. Как бы этого не хотелось, использовать имущество и не платить деньги не получится.
Анализируя часть шестую статьи 762 ГК Украины, Большая Палата Верховного Суда (постановление от 18.05.2018 г. по делу № 910/7495/16) сделала вывод, что приведенная норма права определяет в качестве основания освобождения от обязанности уплатить арендную плату объективную непосредственную невозможность использовать переданное в наем имущество (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и др.) в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
То есть, если ресторан закрыт для посетителей в связи с карантином, но продолжает функционировать сервис доставки еды из этого же помещения, основание для освобождения от арендной платы отсутствует.
Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда (постановление от 03.04.2019 по делу № 905/1472/17) указал, что если арендатор по независящим от него обстоятельствам в течение определенного времени был полностью лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, то на основании этой же нормы закона (прим. ч. 6 ст. 762 ГК Украины) он вправе поднимать вопрос и о полном освобождении его от внесения арендной платы.
При оценке таких обстоятельствах презюмируется неизменность условий хозяйствования (пользования имуществом) или состояния объекта аренды, а арендатор должен представить доказательства наличия тех обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований, а также доказать, что данные обстоятельства возникли по независящим от него причинам.
Вторым важным аспектом является наличие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, и которые делают невозможным пользование имущества. Конечно, таким обстоятельством будет карантин, введенный постановлением КМУ. Но для всех ли арендаторов введения карантина является препятствием в пользовании арендованным помещением? Конечно, нет. Некоторые компании все же продолжают работать в своих офисах. Однако субъекты хозяйствования, которые принимают посетителей (кафе, рестораны, фитнес-центры и др.), в связи с временным запретом их деятельности не имеют возможности пользоваться помещениями, и это напрямую связано с карантином.
Но рассмотрим другую возможную ситуацию, которую, на наш взгляд, рано или поздно придется анализировать судам. Сейчас не работает общественный транспорт (кроме как для перевозки определенной категории работников, имеющих соответствующие удостоверения).
Допустим, у работодателя нет возможности использовать перевозку собственных сотрудников к месту работы. Возникает вопрос: каким образом работник, не имея собственного автотранспорта, может доехать на работу и пользоваться офисным помещением?
С одной стороны, выглядит так, будто это проблема работодателя и, собственно, работника, а не офисного центра, который открыт и полноценно функционирует. А с другой, работник не может попасть в офис не по своей халатности или нежеланию, а по объективной причине – полной остановке транспорта на основании решений органов государственной власти и местного самоуправления. На какую сторону станут в свое время суды – неизвестно, однако этот вопрос далеко на так однозначен, как может показаться с первого взгляда.
Есть еще один аспект, на который хотелось бы обратить внимание, – это разница между «невозможностью» и «нецелесообразностью» использования объекта аренды. Что делать, когда помещением пользоваться можно, то есть нет прямого запрета на его использование, но это «нецелесообразно», «рискованно», «нежелательно», учитывая эпидемическую ситуацию в стране?
Ежедневно в СМИ звучат неоднократные требования органов власти о том, чтобы люди избегали скопления в общественных местах во избежание распространения коронавируса. В таком случае выход на работу сотрудников, допустим, в количестве более 10, будет нарушением указанных ограничений и риском для здоровья каждого из них, а в дальнейшем и для членов их семей. И если при определенных обстоятельствах это является необходимостью (на некоторых производствах, в органах государственной власти и др.), то в случаев работы большинства офисных работников это совершенно неоправданно.
К сожалению, ни Закон № 540-IX, ни предыдущий Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленные на предупреждение возникновения и распространения коронавирусной болезни (COVID -19)» от 17.03.2020 № 530-ІХ не ответили на вопрос, что делать в такой ситуации и каким образом это может отразиться на арендной плате.
Возможно, в дальнейшем указанный пробел в законодательстве будет ликвидирован, однако сейчас он может быть лишь дополнительным аргументом при доказательстве арендатором своей позиции относительно причин неиспользования офиса.
Например, в доктрине общего права основаниями для освобождения от платы за пользование арендованным помещением являются, среди прочего, «impossibility» – «невозможность» использования (что-то вроде того, что существует в ГК Украины и было проанализировано), «frustration of purpose», то есть «потеря цели» аренды, и «impracticability» – «непрактичность» или, скорее, невозможность использования арендованного имущества с точки зрения целесообразности.
Рассмотрим последние два варианта. Frustration of purpose (потеря цели аренды) применяется, как правило, тогда, когда в силу сложившихся обстоятельств, находящихся вне воли сторон, нет необходимости в аренде помещения полностью или временно. Лучшим примером может служить закрытие (или временное прекращение работы) предприятия, где работает сотрудник, или закрытие учебного заведения, где обучается студент, из-за эпидемии. Понятно, что работник (студент) арендовал помещение для проживания в определенном месте только с единственной целью – ходить на работу или, соответственно, на учебу. Если этой необходимости нет, то нет и потребности арендовать помещения. Конечно, если предприятие закрывается навсегда, то есть основания для расторжения договора аренды, но если такие меры являются временными, то для работника (студента) наиболее выгодно вернуться на время эпидемии домой и не платить арендные платежи, а после завершения действия ограничительных мер снова продолжать пользоваться арендованным имуществом. Учитывая тот факт, что действие ограничительных мер может длиться всего несколько месяцев, для арендодателя может быть выгодно сохранить клиента, а не искать нового.
Другое основание для освобождения от арендных платежей – это «impracticability» – «непрактичность» или, скорее, невозможность использования арендованного имущества с точки зрения целесообразности из-за действия обстоятельств, не зависящих ни от одной из сторон. Речь идет о том, что использование потенциально возможно, однако оно становится настолько дорогим, что не имеет смысла. Например, в ситуации с коронавирусом это может быть случай, когда работник (студент) поехал домой, но из-за введения ограничительных мер он не может вернуться к местонахождению арендованного имущества, поскольку не осуществляются пассажирские перевозки.
То есть возвращение, конечно, возможно, но оно может оказаться неоправданно дорогим и рискованным.
В доктрине гражданского права Украины нет аналогичных положений, однако в ГК Украины есть общая норма части первой статьи 652, которая предусматривает, что в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не установлено договором или не следует из сути обязательства.
При таких обстоятельствах во время обсуждения условий, касающихся арендных платежей, кроме ссылки на часть шестую статьи 762 ГК Украины, можно апеллировать еще и к существенному изменению обстоятельств как основанию для отмены или уменьшения размера арендных платежей на время карантина.
Следовательно, ситуация с арендными платежами мало изменилась в результате принятия Закона № 540-ІХ, который, к сожалению, не учел ряд важных обстоятельств. Однозначно, ситуация требует дальнейшей корректировки, учитывая высокий запрос общества и чувствительность данного вопроса для тысяч арендаторов и арендодателей.
Авторы:
Анна Буяджи, управляющий партнер ООО «Юридическая компания« ВигоЛекс», доктор юридических наук
Полина Парахина, младший юрист ООО «Юридическая компания ВигоЛекс»